美国的房地产产权制度原沿袭英国的土地产权封地体系(Feudal System)。根据英国普通法，在这种封地体系下，所有的土地产权绝对地归政府或国王所有，任何个人对房地产没有所有权，仅仅只是一个租户，在君主的授权默许下，具有一定限度的使用和占有权利。经过17世纪的一系列的社会变革，封地制逐步演变成现有的房地产的自由拥有制(Allodial System)。房地产产权的自由拥有制得到了美国宪法坚定的保护，房地产产权的私有制不再受到原封地制下的一切权利和义务的约束。

 

    房地产产权的种类：独立房地产产权（Estates In Land）；共同房地产产权（Concurrent Ownership）；为投资目的的房地产产权（Ownership for Investment Purposes）。

 

    独立房地产产权

 

    1、自由拥有的产权（Freehold Estates）。 产权人在自己的有生之年或更长的时间（永久性）拥有的房地产权利。

 

    （1）绝对所有权（Fee Simple Absolute）。其法律解释为：绝对所有权是一种赋予房地产所有者的全部产权，在其有生之年对房地产具有绝对的、无条件的处置权，并可根据遗嘱让渡给其继承人或法律代表人。绝对所有权是一般人所想像的房地产的最大的权利，它由所有者绝对控制，但要受制于政府在房地产权上的权力(Government Powers)。

 

    （2）可废止的所有权（Fee Simple Defeasible）。也称为有条件所有权。指所有权的存在必须满足一些特定的条件，一旦条件未满足，其所有权可能被废止。可废止的所有权有二种形式：

 

    A、可决定的所有权（Fee Simple Determinable）。假设有一房地产的转让合同上注明：“此物业只能用做学校用途，只要有学校在这个物业上存在，其转让的所有权将一直有效”。这种所有权可能永久存在，也可能当特定条件未满足时（如学校建筑不存在时）被废止。

 

    B、即时生效限制的所有权（Fee Simple subject to Executory Limitation）。房地产转让人可依据此项权利，在受让人为满足其设置的特定的转让前提条件时，将房地产所有权以即时生效的方式自动转移给第三方。

 

    （3）限定继承的所有权（Fee Tail）。根据此项权利，房地产转让方可注明房地产所有权归受让者及其后裔所有， 受让方可在其有生之年拥有该房地产，一旦死后，必须将房地产的所有权传给其直系后裔（儿女、孙儿女），不能让渡给家庭以外的人。 如果受让方死后无后裔的，该房地产将归还原转让方。

 

    （4）有生之年的所有权（Conventional Life Estates）。根据此项权利，房地产所有者的所有权仅限于其有生之年，一旦死后，该房地产的所有权即时消失。寡妇产（Dower, 丈夫死后妻子运用法律手段继承得来的房地产权利）、鳏夫产（Curtesy, 妻子死后丈夫运用法律手段继承得来的房地产权利）、家园产（Homestead, 只限家庭占有的土地）属于此类权利形式。如有生之年的所有权的所有者要出售该房地产， 购买者对该房地产的权利仅限原所有者的有生之年，在原所有者死后其房地产所有权自动消失。有生之年的所有权给所有者提供了使用、占有的权利，但控制了其最终的处分权。

 

    2、租约（非自由）拥有的产权（Leasehold or Nonfreehold Estates）。

 

    通过租约的方式从房地产产权的所有者处获得的在一定时间内的对房地产使用和占有的权利。由于租约拥有的产权不是一种房地产的所有权，房地产的所有权依然属房地产产权的所有者所有，因此，在租约期满后，地主（房东）依法有权行使对房地产的重新占有权利。租约（非自由）拥有的产权有四种形式：

 

    （1）固定年限租约（非自由）拥有的产权（Estates for Years）。这是租约（非自由）拥有的产权的一种最普遍的形式，其产权的期限有一个固定的开始和结束时间，时间的长度可以是一天，也可以是一万天。但根据有些州的法律，超过100年的租约（非自由）拥有的产权即被视为自由拥有的产权。租约到期后，产权自动回归地主（房东），无须提前通知。这种产权形式的主要特征是产权年限的固定性。

 

    （2）阶段性自动续约的租约（非自由）拥有的产权（Estates from Period to Period）。当地主（房东）和租客签订租约时，根据法律会设定一个阶段（一个月、一个季度、一年等），到期后如租约双方无异议或提前终止和约的通知，该租约将按原设定的阶段无限期地自动延期。提前终止租约的通知须经双方协商同意，并受法律的严格监管。提前通知的时间需和原设定的阶段相同，如一个月自动续约的租约须提前一个月完成终止租约的谈判和正式通知。

 

    （3）意愿性租约（非自由）拥有的产权（Estate at Will）。租约无固定的时间，只要租约双方同意，租约可以无限期生效，但也可以在地主（房东）和租客的提前、合适的通知下，随时终止。此种租赁关系可以通过合同明文规定，也可以隐含在合约内。如某大厦房东想出售正在出租的大厦，但有意向的购买者不愿购买有长期租约的房产，房东在出租其大厦时，会制订隐含性租约条款，如“此租约持续至房东出售该房产时”。

 

    （4）强制性默许租约（非自由）拥有的产权（Estate at Sufferance）。当一个原合法占据某房地产的租客在租约期满后，在未取得地主（房东）的同意下，仍继续强制性地占据该房地产，此种产权被称为强制性默许租约（非自由）拥有的产权。从技术层面上说，此种形式不能称之为产权的一类，因为租客在租约期满后已无权继续占有房地产，但由于他原有的占据是合法的，法律上因此产生了此类产权形式。

 

    共同房地产产权

 

    共同房地产产权是指在同一时间内房地产的产权由两个或两个以上的所有者共同拥有。包括两大类：

 

    1、联合占有（Joint Tenancy）。

 

    两个或两个以上的对房地产的共同所有，其权益不可分割，当其中一人死亡后，其余的所有者将共同瓜分那一份权益。联合占有的共同房地产产权必须具有以下4个一致性，一旦其中的一个一致性受到损害，联合占有的共同房地产产权将自动灭失。

 

    （1）时间的一致性（Unity of Time）。要求联合所有者的权益在同一个时间段开始或结束。

 

    （2）产权获得的一致性（Unity of Title）。要求联合所有者的全体成员通过同一个让渡合同获取房地产产权。

 

    （3）权益的一致性（Unity of Interest）。要求联合所有者的全体成员拥有同等的权益。如不能一方拥有绝对所有权，而另一方拥有有生之年的所有权。

 

    （4）占有的一致性（Unity of Possession）。要求联合所有者的全体成员对房地产拥有同等的占有权利。

 

    2、合作占有（Cooperative Ownership）。一般是指在一个公寓大厦里，房地产的产权由一个股份制公司或房地产信托公司占有和管理，每一个公寓单位的购买者作为这个公司的股东，在这个股份制公司的存在期间，他们拥有一个所有权的租约书。房地产税、按揭、抵押权、维修费、营运费用均直接面对股份制公司，股东（公寓单位购买者）则以月评定额的形式（和租金相似）分摊这笔费用。由于股东（公寓单位购买者）只是拥有公司的股票，从技术层面上说，他们没有房地产的所有权，只是拥有动产（股票），并通过股权获得在股份制公司的管理权利。为保持大厦住户的团体统一性，大厦股份制公司规定，凡有意出售所有权的租约书（股权）的，购买者的选定须经过公司管理委员会批准。

 

    这种合作占有的共同房地产产权的一个弊端就是公寓单位购买者（股东）的财政支付能力问题，在经济萧条时期尤为突出。当某一个股东无力支付大厦月度定额费用时，股份制公司可能被迫欠交房地产税和按揭等，整个大厦的所有权可能因此被法庭以强行收回所有权的指令收回重新出售，所有股东的权益都会受到损害。另一个弊端是一些大厦股份制公司规定，如股东要求出售起股权（公寓单位）的，只能以原购买价格让股份制公司回购，股份制公司可以重新出售股权获利，这样会减少合作占有共同房地产产权的吸引力。

 

    为投资目的的房地产产权

 

    为投资目的的房地产产权形式有：一般合伙制（Partnerships）、有限合伙制(Limited Partnerships)、股份制(Corporation)、有限责任公司(Limited Liability Company)和房地产投资信托(Real Estate Investment Trust) 等５种形式。前４种和普通商业意义上的所有权形式类似，而房地产投资信托则是为投资目的的房地产产权的独特形式。

 

    房地产投资信托(REITs)源于1960年国会通过的房地产投资信托法案（Real Estate Investment Trust Act），其主要思路是建立一个房地产投资信托公司，让普通的小信托投资者（Trust Investor）以现金或物业的方式投入，成为公司股东，参与一般意义上的大规模的房地产投资项目的运作，受托人(Trustee)则签发一个可转移的信托凭证给信托投资者，据此信托投资者可获取投资回报。信托房地产一般为可产生收益的物业，如公寓、购物中心、写字楼和仓库等。

 

    房地产投资信托法案授权豁免房地产投资信托公司用于发放给股东的普通收益和资本收益部分的税收，但房地产投资信托公司必须满足以下前提条件：

 

    1、投资者的权益必须以可转移的投资股份凭证的形式加以保证。

 

    2、房地产投资信托公司必须有超过100个以上的股东。

 

    3、五个或以下的个人不得拥有信托股票价值50％以上的股份。

 

    4、信托收益的75％必须来源于房地产，如租金、按揭收益、房地产出售的收益等。

 

    5.、净收益的95％必须分发给投资者。

 

    房地产投资信托的运作模式类似于投资者通过共同基金（Mutual Fund）投资股票和债券，普通的投资者就是通过投资信托公司来投资房地产的。房地产投资信托有三种基本形式：

 

    1、房地产投资信托（Mortgage REITs）。从事房地产开发的融资业务。按揭房地产投资信托通常向金融借贷机构借款，然后连同投资者的资本，转而向缺乏资金的房地产开发商和建筑商发放贷款。

 

    2、资产房地产投资信托（Equity REITs）。投资者的资本用于购买房地产，然后从房地产的经营中获取利益。

 

    3、混合房地产投资信托（Hybrid REITs）。包括房地产和房地产按揭，是一种混合型的投资方式。

 

    政府对房地产产权的控制权力 (Government Powers)

 

    根据法律，房地产拥有者对房地产拥有最大化的权利，但要守制于联邦、州、市政府为公共福利目的的控制。政府的主要控制权力有：

 

    1、税收(Taxation)。政府依法对房地产征收房地产税，用以支持政府日常的运作支出。房地产税（物业税）是政府税收来源的一个重要组成部分。

 

    2、警察权力(Police Power)。这是一种授予政府的权利，据此州立法机构颁布法令，用以保护公众健康和安全，推进公共福利。房地产的使用和占有须受到该法令的制约， 包括区域规划和建筑条例、环境保护法等。这些法令对房地产的使用、占有、大小、位置、建筑及租金等进行必要的调控。

 

    3、征用权(Eminent Domain)。政府可以行使征用权，在为了公众利益和使用目的的前提下，依法征用私人拥有的房地产。 但征用权的运用须满足两个条件：

 

    （1）征用必须为公共利益用途，且须经法庭核准并签发指令；

 

    （2）必须对被征用者进行公平的赔偿，赔偿方式和数额由法庭决定。

 

    依据州法律，征用权一般授予一些相关的政府机构和半公共（政府）机构， 如土地清理委员会、公共房屋发展和重建局、铁路和公用事业（水、电、电话、煤气等）公司等。

 

    4、充公权(Escheat)。当房地产所有者死后无合法继承人，或未留遗嘱变成无主房地产的，或犯有重罪影响对房地产的占有的，联邦和州政府可依法行使充公权收回房地产。