年末将至，房企在冲刺销售业绩的同时，也未停止海外扩张的步伐。12月，绿地在纽约和首尔的项目投资又有了新进展，全年海外销售业绩有望超过200亿元。除了绿地以外，万达、碧桂园、雅居乐、富力、首创置业等房企今年在海外也动作频频。海外项目已经成为部分房企的重要业务板块，未来对销售的贡献还将加大。

　　销售情况：移民和留学项目受追捧

　　2013年，绿地、万科、碧桂园等开始加速布局海外，主要城市为澳大利亚、马来西亚和美国。2014年，部分海外项目开盘销售，但市场反应的差距较大。其中，对“留学”“移民”等产生作用的项目更受欢迎。

　　销售情况最好的为移民项目。洛杉矶绿地中心，与美国EB-5投资移民项目绑定，一期已售罄，预计年内将实现预订及预售额40亿元;绿地韩国项目汉拿山小镇，购房可获得韩国F2签证(外国人停留)，5年后可转成全家韩国绿卡(F5)永久居住，今年共销售45亿元。

　　带“学区房”概念的项目的销售情况次之。如绿地悉尼项目莱卡公馆，地理位置紧邻悉尼大学，首次开盘后销售金额超过10亿元;碧桂园悉尼项目莱德花园，位于留学生聚集区，周边共有8所大学，两度开盘销售金额共约17亿元。

　　马来西亚项目受影响严重。马来西亚原本是经济条件较差的购房者的移民首选，但马航事件发生后，国人对马来西亚产生了负面看法，移民和投资兴趣均降低。2013年，碧桂园在马来西亚的项目金海湾销售金额高达70亿元，但今年前三季度该项目仅销售了16亿元。

　　一些欧洲国家如英国对移民的管控严格，项目无法直接与移民政策绑定。但作为老牌欧洲国家，项目具有一定投资升值属性。这些项目的销售单价较高，去化速度一般。如万达ONE，定价10万元/平方米，首期销售180套;绿地兰姆公馆，平均成交单价超过9万元/平方米。

　　由此可见，房企在海外的项目主要面对的还是国内购房者;国内购房者海外置业的主要目的是留学和移民。

　　投资目标：产品类型从住宅到综合体

　　2013年，房企在海外所获项目主要用于兴建公寓楼和旅游度假社区。而2014年房企投资的产品种类有所增加，绿地、万达等实力较强的房企开始建造或收购城市综合体：绿地在巴黎市中心的超高层双子塔项目，计划打造成为集超高层水景豪宅公寓、五星级酒店、顶级商务写字楼、商业零售于一体的大型城市综合体;在韩国拟建首尔最高双塔建筑，将其建设为集酒店、酒店式公寓、普通住宅、办公、商业、会议中心等于一体的超高层双塔建筑，定位为中企韩国总部基地。万达收购的马德里的西班牙大厦，将被改造成有200间客房的豪华酒店、高级零售空间及大约300个住宅式公寓的综合物业;在洛杉矶比弗利项目将建设综合性地标项目，并将承担万达在美国的文化类投资任务。

　　这一变化的主要原因是，中国房企在海外试水了最基础的住宅项目后，已经积累了一定的投资和开发经验，开始尝试参与难度更大的商业、办公、酒店等的运营。这些项目的开发风险更大，但能进一步提高房企在海外的品牌知名度，对于房企在海外单个城市的深耕有积极作用，也有利于跨国企业形象的建立。

　　策略建议：国家选择需谨慎，注重一站式服务

　　第一、首选留学移民国家。购买房企海外项目的主要还是中产阶级购房者，真正的富人群体在海外会选择购买带有当地特色的大型独栋别墅或庄园。因此，房企在海外投资时应当抓住中产阶级的购房目的：移民、留学，选择相应国家，如美国、澳大利亚、加拿大等。部分购房者将购买海外物业作为一种投资，因此也可选择一些老牌欧洲城市的优质地段，如伦敦、巴黎等地的市中心。财力弱的房企可以选择中国周边的旅游度假圣地，风景优美但地价和房价低，容易吸引经济和文化水平较低的投资者。

　　第二、提供海外置业一站式服务。中国购房者在海外置业时最大的障碍是对当地政策法规的不了解，。留学和移民的过程中会遇到不少法律风险，投资者则关心海外资产的出租、日常维护等问题。房企可为购房者提供相应的配套服务来提高便利度，从而吸引购房者。如绿地启用了GOC海外置业一站式服务平台，整合了移民、留学、旅游、投资、法律、医疗等服务机构，售前由专业机构、律师提供法务服务，售后则提供生活管理、物业管理及租售代理等。#p#分页标题#e#

　　第三、产品设计与客户群相符。产品设计要符合会选择该国置业的客户群。如移民类产品通常需要达到一定的投资金额，可按照地段房价进行户型大小配比，尽量节省购房成本;留学类产品通常户型较小，便于留学生居住或一个家长陪读;度假类产品则以经济型别墅和景观公寓，大小足以容纳一家三口为主。

　　第四、注重与当地政府合作。房企在海外投资中的政治风险不可避免，因此在签约时尽量选择与政府进行，国企和央企应充分利用企业背景和资源。对于发展中国家的投资要谨慎，这些国家看似地价便宜并有发展潜力，但往往政局动荡，缺乏公信力，会影响项目后续的开发和销售。

　　综上，房企在海外投资中的机遇与风险并存，要抓住购房者需求，提高服务水平，多利用自身资源，才能形成滚动开发的盈利模式。