一边是国内房价的步步攀升，一边是欧美房市从低谷反弹，再加上移民热、留学热的助推，购买海外房产成为中国投资人的热门选择，颇具性价比优势的美国更是迎来了大批持现金而往的中国购房者。美国房市也在经历了经济危机的低谷后，目前极具投资价值。对于积累财富的中国人来说，投资美国房产已经到了最佳时期。

　　有美国全国房地产商协会的数据显示，美国房产买主有9%来自中国，过去一年中国买家购买美国地产近123亿美元，目前在外籍买主中排名第二，仅次于加拿大。但房价中位数42.5万美元却远远高于其他外国买家居首位，近七成中国购房者直接支付现金。在加利福尼亚州，超过半数卖给外国人的房子，买主是中国人。相比中国，美国房产性价比更高，在北京或上海中心买一个普通公寓的钱，现在就可以在美国沿海大城市买一个独栋别墅，而且房主除了能拥有房屋永久所有权，也能拥有土地的所有权，走廊、地下室、小阁楼、花园、院子、车库都属于买房附送。

　　当然，买房对于很多人来说是一生中最大的投资之一，何况跨国买房。但是对于购房者有利的是，美国市场成熟、法律公开透明，购房程序要比其它国家相对简单明了。只要购房者拥有中国护照，就可以完成购房交易——即使购房者没有美国签证，就算不踏上美国本土，也可以通过传真完成交易，可谓便捷至极。

　　华人热点置业区域全解读

　　相对来说，中国人赴美买房，比较青睐的地点主要在洛杉矶、旧金山、纽约和波士顿。业内人士表示，是美国新城镇的扩张远没有中国迅猛，像在国内购房一般买便宜的地段，等发展起来再升值，在美国是难以行通的，应该重点选择发展较好的成熟区域。

　　由于美国有世界上最好的教育，现在每年中国到美国留学的人数都超过10万人，因此，与此相关的房产需求十分庞大，绝大多数中国人买房都有考虑教育的需求，给即将赴美留学的孩子作打算。因此，有教育资源的城市、地段，就成为中国人在美国买房的最热门地区，如纽约、洛杉矶、旧金山、亚特兰大、休斯敦、西雅图、拉斯维加斯等城市都是中国人买房比较多的地区。中国人前往购买美国房产的，投资和自住都有，还有的是以房养学，退休养老。

　　然后，结合自己的客观目的，选择房产：为分散资产风险?就不要考虑太多短期的收益;为投资?预期则不要太高，美国房地产要像国内过去10年那样大幅上涨的可能性不是很大，怀着暴涨的预期闯入市场估计会失望而返;为居住?则重点考虑生活的便利性、华人聚集区域;为移民?则考虑社区的完整配套、工作机会;为孩子上学?大多数中国人都会把这个因素列为首位，美国也有中国所谓的学区房概念，好的学区房一般都大幅贵过周围，房产税也高。但如果是主要为孩子未来的教育考虑，则应该尽量购买学区附近的房源。

　　洛杉矶位于美国西岸加州西南部，是美国的第二大城，仅次于纽约，美国最大的海港。是拥有巨大影响力的国际化大都市，全世界的文化、科学、技术、国际贸易和高等教育中心之一，还拥有世界知名的各种专业与文化领域的机构。一提起洛杉矶，除了有闻名世界的好莱坞，还有宜人的地中海气候，全年平均超过260天的晴天，温暖如春的四季，全美少有的地道中餐。于是，大洛杉矶地区自然成为华人在美买房的首选。在洛杉矶地区投资房地产，特别是学区房，成为来自中国大陆不少投资者的首选。洛杉矶房地产业界人士告诉记者，这些中小型的投资者十分聪明，他们购买的房屋除了寻找租金收入之外，也追求房地产价值的升值趋势。

　　洛杉矶有着众多的华人聚集区，如在洛杉矶东部市郊的圣盖博谷地区内 (San Gabriel Valley)，以蒙特利公园市(Monterey Park)，阿罕布拉市(Alhambra)，圣盖博市(San Gabriel)，柔似蜜市(Rosemead)，天普市(Temple City)，亚凯迪亚市(Arcadia)，圣马利诺市(San Marino)，南帕萨迪纳市(South Pasadena)，哈仙达岗(Hacienda Heights)，罗兰岗(Rowland Heights)，钻石吧市(Diamond Bar)，核桃市(Walnut)这些地区为主。

　　而奇诺岗市(City of Chino Hills) 是近年来洛杉矶华人东区的一个新兴都市，是继核桃市、钻石吧之后的又一个华人密集城市。目前华人比例为15%-20%之间，代表华人标志的大华超市已经在这里建立。位置优越、景色秀丽、城市安全以及房产增值潜力高是这个城市的几大特点。

#p#分页标题#e#

　　中国公民来美国洛杉矶购置房产应该做好四条准备

　　第一，在美国买房子手续相对中国比较繁琐，但是整个过程规范，一切按美国的交易办理就是了，这些你的经纪人都会帮您逐一办理，不必担心;粗略计算一下的话从看房，选房丶递交offer丶进入过户手续等一系列的过程，通常一切顺利都要三个月以上，所以大家在入境居住时间上要先做好准备。并且在买房签约付款后的17天内是可以退房的，双方可以进行具体协商，买房款基本上是可以退回的。

　　第二，最好是来洛杉矶之前，在网上多了解整个洛杉矶的基本情况，针对自己买房的目的(自住或者投资)大体上选定区域，然后尽量能和专业的经纪人多交流，这样的话就不至于来了以后还是雾蒙蒙的，浪费自己无谓的时间。

　　第三，最重要的是要做好资金上的准备。在美国，按揭贷款发放的核心原则是抵押品价值足够，申请人有良好的信誉和持续的收入来源，与申请人的身份国籍本身没有直接关联性。目前，在美国绝大对数州，外国人(无美国绿卡)可以通过贷款购买美国房产，但是首付通常要在40-50%，但是需要提供国内存款证明和信用卡信用记录。美国买房子递交offer时需要支付房款3%的定金，并且需要提供Passport和国内信用卡证明。必须要和offer(我们通常叫它RPA)一起给卖家附上你的押金和资金证明和合格贷款的说明，让对方明白你有购买能力，对方才有可能卖给你，否则offer就是无效的，通常称为(blindoffer)。对于大多数中国朋友们来说都是现金买房，一个人办法是来美国后边看房子选房子边开户让家里人把钱汇过来;另外一个办法就是在国内银行开具中英文的存款证明，但是要保证人到了美国以后买上房子以后钱能快速汇过来。

　　对于需要贷款的朋友，头款的准备和前面说的全现金是一样的，不同的是根据自己准备买多少价位的房子选定使用那种贷款，这些其实也要在国内就要提前做好准备，因为有的银行要求提前两个月开户存入钱，还要开具收入证明丶以及提供你的信用卡查你的国际信用等材料;有的银行就相对简单，这些最好在来之前就搞清楚，这样才会事半功倍。

　　第四，今年以来洛杉矶房产市场一直非常火热，卖主异常的挑剔，并且价格上居高不下，折扣很少;所以想拿到房子也是非常难，因为在卖主心里市场价格已经升起，所以价格上还是便宜不下来，对于中国买家而言异价优势较弱。尽管目前是每年的销售淡季，另外和前几个月比较起来买主少了很多，竞争也没有了之前的激烈，但是很多的卖主拿不到他们满意的offer也不会急于出手，因为按照以往的规律，每年报税以后都是房产再度热起来的时机。所以也要做好思想准备，要多递交offer，根据不同热度的城市出具合理的价格以及提交合格材料，这样的话真正喜欢的房子才有可能买得到，最好能找到即专业又认真的地产经纪人帮助，这样的话整个买房过程就会比较顺畅。

　　中国人美国买房选华人区域的利与弊

　　近来很多客人在尔湾买房， 主要是为了找一个好学区。是华人多好还是少好?这个问题不能盲目的丶或者特别简单的说，一定要看自己的条件和你居住美国此地的目的。整体来说，除非我们需要就业，并且语言没有基础，只追求简单方便的生活，否则，不建议购买众多华人聚集的华人区域，这样区域房价非常贵，而且各方面的资源都与国内相同，但离开这个区域却容易不适应美国生活。具体说来，原因如下：

　　1、年轻人，进来80年代的朋友很多移民美国，大多是年轻有激情，有想法，为了孩子从小的良好教育。这些朋友英文有基础，适应力强。我个人建议可以考虑华人在50%以下，甚至白人区域。优点就是满足来美的目的，换一种生活方式，尽快融入美国生活。整体环境更良好。

　　2、中年人，那么相对于80后，更有大批40岁左右的朋友来美，目的投资自住都有，那么我建议也要根据自己的语言水平，以及未来是否就业等信息来选择，投资建议还是华人较多的地方较好，那样出租方便。自住可考虑华人在30%及以上的地区。

　　除非我们需要就业，并且语言没有基础，只追求简单方便的生活，否则，不建议购买众多华人聚集的华人区域。并不是不爱同胞，而是这样区域房价非常贵，而且各方面的资源都与国内相同，但离开这个区域却容易不适应美国生活。

　　规则1：买房不能投资移民#p#分页标题#e#

　　外国人可以在美国投资买房，但不能借此获得美国身份。

　　规则2：有产权和有居住权不同

　　在美国可以买有产权或是有居住权的房屋，有产权的房屋可以供业主自由买卖和出租，而有居住权的房屋只有十几年的产权，租售只能通过物业居委会，价格比有产权的房屋便宜几倍。

　　规则3：签约17天内可退房

　　买方在这17天里可自己花300美金请专门检查房屋质量的公司对房屋进行检查，若发现不可接受的质量问题，买主可以单方面中止合同，拿回定金。这300美金是可以进行异价的，具体可以和相关的公司进行协商。如果已签约付款，但是买主对房子不满意，或发现有更喜欢的房子，在17天内还可以随时退房。但这300美金的检查费是不退的。经济人的费用由卖方支付，一般在5%-6%。

　　静态投资回收期与租售比

　　静态投资回收期是指从项目的投建之日起，用项目所得的净收益偿还原始投资所需要的年限，美国房地产进行租赁的静态投资回收期一般为七年至二十年之间。例如，以Coldwell Banker在售的休斯顿某套总价$13万的300平米别墅为例，若该别墅由房产经纪公司代租，租金月收入可达$1350，同时需要缴纳每年$4500的房产税、每年$750的保险费、每年$800的中介管理费、每年$400的物业管理费和每年$500的维护修理费。计算可以得出年净收入为$9300，在不考虑房屋增值的情况下，静态回收期约为14年，要高于国内多数理财产品和金融保险的收益率。美国繁荣的房租市场支撑了较高的租售比，2012年旧金山的租售比是44.1、纽约是38.5、洛杉矶35.4、硅谷圣何塞34.7、西雅图37.2，均高于国内一线城市。

　　美国买房过程可分为以下步骤:

　　1、确定买房的城市和地区

　　不同城市不同社区房价不一，好学区附近的房价会比普通学区的贵，靠海的城市房价会贵，新开发的城市相对价格便宜点。买房前要做足功课。

　　2、选经纪人

　　美国各个城市都有无数的房产经纪人，对于房地产他们更专业更有经验，好的经纪人不仅信息面广，也可以为你把关按照你的需求寻找适合你的房子。经纪人为买主的服务是免费的。一般是卖主付买卖双方经纪人的佣金。

　　3、预审贷款

　　你需要填一份买主经济状况表。经纪人会根据你的经济状况推荐你向贷款公司要贷款预审批准书。你可以自己选择贷款公司，不妨多比几家，寻找最适合的。贷款预审批准书的目的是决定你的房价上限。买主经济状况表或贷款预审批准书是报价合同的附件之一。

　　4、选房看房

　　经纪人会根据你的要求为你寻找适合的房子。如果看到满意的，可自己开车去看周围的环境，进行初选。初选过关，再约经纪人带你去看内部。

　　5、签署合同

　　选定满意的房子，经纪人进行市场分析帮你确定要价，准备报价合同。除了价钱定金，经纪人还会建议你选择一些附加条款，以保证你在必要时能合法取消合同，拿回定金。卖主可能会拒绝你的报价，或者还你一个价。你可以拒绝还价，或提高你的报价。如果双方达成协议，合同就签字生效了。

　　6、检查房屋

　　在加州除了房屋检查，常做的有白蚁检查[$95],修理费[$500]。条款的有效期为7天。在7天内，买主有权以任何一项检查不合格为由取消合同或要求卖主出钱维修处理。经纪人会向你推荐良好口碑且有执照的检查师。检查结果出来后，经纪人会为你把关，指出哪些是卖主的责任，并为你跟卖主谈判。

　　7、付款

　　非美国人在美国买房用贷款比较麻烦，一般建议用现金购买。可多人多次汇款，每人一年的汇款额度是5万美金，如果30万美金的房子，用6个人的名义汇款到美国一般没问题。

　　8、购买保险

　　加州法律规定买房时必须购买火险[火灾保险]，买房负责保险费$600-1000一年。

　　9、交接过户

　　在南加州买房在政府注册的加州土地管理局成立的地产公证处过户。其费用为1%,由买卖双方对半付。

　　10、乔迁搬家

　　过户的最后一步是卖主将钥匙交给买主，过户后买主就可搬家。在过户搬家前4-5天联系水电气公司，问清要做的事。

　　如何选择合适的地段与房屋

　　不是美国的房子都能升值，而是处于好地段的房产才能升值，地段的重要性正如美国房地产大亨特朗普在《交易的艺术》一书中写到，“在房地产行业中，有一句名言，那就是地段、地段还是地段。”他对好地段的界定值得中国投资者学习，好地段可以从以下四个条件来判断：#p#分页标题#e#

　　1.拥有优美的景色和良好的自然环境。

　　2.所处的商圈有增长潜力。

　　3.具有便利交通而且能够让房主获得较高质量的公共服务的房子增值潜力巨大。

　　4.最后也是最关键的，要能满足人们的虚荣心和声望的要求。虚荣心和声望不但可以增值，而且增值的速度要超过普通的商品。有钱人积累财富的速度远超过普通人，满足有钱人虚荣心的房子在保值和增值的功能上要超出普通的房地产，即使买得贵，其增值速度也会很快使投资物有所值。虚荣心可以来自自然因素，如海景、江景、山景等;也可以来自人文因素，例如依傍政府或历史胜地、所在社区文化层次较高等。

　　美国房市的房屋种类很多，最主要的有公寓、联体别墅、独栋别墅等。根据年初搜房网对于投资者的调查，投资者最青睐的是独栋别墅，不同的州有不同的价格，一般数十万美元可以购买到一套。业内人士表示，独栋别墅因为有自己的土地，未来升值潜力较大。而公寓产品易于出租、总价低廉，也有部分投资者考虑。

　　美国买房究竟需要多少税费?

　　在美国，房地产交易费用相对较高。按照美国的通例，房屋经纪人的中介费“市价”为房价的5%~6%，但只针对卖家征收。此外，还有贷款手续费、房屋交易税等各种税费，各州不同，一般在1%以下，当地的第三方公证公司如Escrow会给出详细的清单。一般没有在美国工作经历的中国人，以房子做抵押，贷款可以贷到50%左右。

　　美国“养房”的开销有多大?

　　美国房地产的持有成本主要有房产税、物业管理费、保险和维护费等。根据美国各州的法律不同，业主每年所需缴纳的物业税为房子评估总价的1%~2%不等。如果出租，还必须支付租金的5%~10%作为管理费，公寓年份越大，物业费用也相对越高。而如果是购置的别墅类产品，由于是木质结构，政府要求缴纳强制保险，别墅年份越大，还面临种种修缮费用。